不動産登記とは？
不動産登記には、表示の登記と権利の登記があります。
表示の登記は、土地・建物についての所在や構造、床面積といった「物理的状況」を表し、権利の登記は、誰の所有物であるかなどといった、視覚的に認識できない「権利」の有無やその内容を表しています。
これらは、不動産取引の安全と円滑を図ることを目的として公示されており、私たち司法書士は後者の「権利」について変動があった場合に、それを登記簿に反映させるための手続を業務として行っています。
たとえば、売買や贈与、相続などで所有者が変更した場合や、金融機関から融資を受けた際の抵当権や根抵当権などの担保権設定、またはその返済などによって生じた担保権の消滅などを登記簿に登録する手続きを行います。
勝司法書士法人はここが強い！
全国対応可能
大阪・東京に拠点を置くため、広範囲な地域での受任が可能です。
不動産物件の所在が遠方の場合や、同時に数ヵ所での手続きが必要となる決済案件でも、お客様のお手間を省き、費用面でのご負担も軽減することができます。
複数人の有資格者が連携して迅速に対応
お客様からのお問い合わせにも、不動産登記手続に精通した複数名の司法書士が、法人内で共有する受託案件情報を基に正確かつスピーディーに対応。
日程的に差し迫った急な登記案件もご相談ください。
各方面の専門家との連携
土地家屋調査士や税理士といった専門家の方々との連携により、土地を複数に分けるご相談、税務に関するご相談についても、各専門家をご紹介することで、ご要望にお応えする事ができます。
業務内容
売買・贈与
不動産について売買や贈与がなされた際、実体に沿った契約書作成のお手伝いまたはアドバイスから、所有者様を変更する所有権移転登記の申請手続などを行っています。
外国人のお客様や海外にお住まいの所有者様のお取引の場合でも、必要となる書類の調査から収集、作成も対応いたします。
相続
不動産をご所有する方に相続が発生した際の相続人様への名義人変更手続はもちろん、そこに至るまでの戸籍の収集から遺産分割協議書の作成まで行っています。
「相続遺言サポートセンター東京」（http://www.souzokutokyo.com/）との連携により、数多くの相続案件を受託しています。
被相続人の方が、会社の経営者であられた場合には、被相続人個人所有の不動産の遺産分割協議に基づく相続登記手続きから、会社様の役員変更登記手続き、株式に関わる諸手続きや書類の作成など、事業承継に関する手続についても、全面的にお手伝いいたします。
法人の合併
合併・会社分割等、組織再編を頻繁に繰り返している法人が登記の当事者となる場合、原則、組織再編を時系列に沿って登記手続をする必要がありますが、例外的に省略が認められるケースもあります。
費用が大きく違ってきますので、ケース選別の資料収集・調査を行います。
担保権
金融機関から融資を受けた際の不動産に対する抵当権や根抵当権の設定登記申請手続などを行ないます。
また、債務を完済された際の抹消登記申請に関する手続なども行ないます。
根抵当権に相続が絡むと、限られた期間内での手続が必要となる場合があります。
その後の根抵当権の利用目的によっては複雑な登記手続も含まれますので、相続人の方々へも直接ご説明いたします。
信託の登記
不動産の証券化に代表される、信託の設定登記、設定後の信託受益権に関する登記手続を行ないます。
また、信託契約の変更に関する手続も行ないます。
例えば、不動産から得られる家賃収入などの経済的利益は、その不動産所有者が受けるものなので、これを目的とする場合、不動産そのものを購入し、所有しながら利益を得るのが一般的な形態であるといえます。
一方で、不動産をいったん信託銀行などに信託し、それによって取得した、その不動産から発生する経済的利益を受ける権利（信託受益権）を売買するという取引形態があり、これを不動産の証券化と言います。
これらは同じ効果を得られるものですが、かかる費用は大きく違います。
不動産そのものの購入には、不動産取得税及び登記費用として固定資産税評価額×４/１０００（保存登記）、または×２０/１０００（移転登記）の登録免許税がかかりますが、受益権売買は、不動産の取得ではないので不動産取得税は課税されず、更に登記費用も受益者変更登記の登録免許税一件１０００円と、実物不動産の取引に比べ割安です。
差押え・仮差押え
差押や仮差押がついている不動産の決済を行なうケースでは、基本的な手続の流れは、通常の決済と同じです。
差押・仮差押を付けている差押権者・仮差押権者に対し返済をすると差押権者・仮差押権者が差押・仮差押の取下書（通常の決済でいう抹消書類に相当します）を裁判所へ提出します。
提出後、裁判所から法務局へ嘱託で差押･仮差押取下の抹消登記が申請されます。
この差押･仮差取下の抹消登記は、司法書士が申請する「抹消、移転、設定」の申請とは別扱いの申請になります。
この登記申請への手続の流れが２本に分かれるところが通常の決済とは大きく違うところです。
差押･仮差押取下の抹消登記は裁判所を経由して申請されるため、この抹消登記が完了するのは、「抹消、移転、設定」の登記完了２、３日後という場合が多いです。
そのため全ての登記が完了するまでやや時間がかかります。
【図1 差押や仮差押がついている不動産の決済を行なうケース】
これまでの実例
見知らぬ担保権者
抵当権を抹消する登記手続きのケースですが、お客様がご自分の土地・建物につきお借換の手続をするため、不動産登記簿謄本をとって現状を見てみたところ、25年程前に見に覚えのない抵当権がついていたことが判明しました。
その土地・建物は同じく25年前にお客様が親族から買い受けたものでしたが、買い受ける直前に親族が設定していたようです。
聞いたことのない会社の抵当権のようで、お客様も大変不安に感じられ（「ヤミ金や暴力団関係の会社ではないか？」という不安）、当法人にご相談にこられました。
コンピューター化前の閉鎖登記簿謄本をいくつも取って調べた結果、この会社は25年前の抵当権設定後、商号変更、本店移転、合併などを繰り返し、今は大手の信販会社になっていることがわかりました。
非合法な会社だったら・・・と懸念されていたお客様にひとまずご報告し、当法人が間に入って信販会社と交渉し、抵当権の抹消手続に進んだというケースでした。
本件のお客様は、ずいぶんと悩まれた末ご相談に来られたとの事でした。
あまり馴染みのない法律事案では、様々な事柄が懸念材料になり得ますが、中には何気ない調査で解消できる事もあります。
お客様のそういった懸念材料を少しでも早く解消すべく、当法人では、一つ一つの仕事について、「お客様にとってそのご依頼はどのようなものなのか？」と常に考えるよう心がけ業務に当たっています。
急のご要望
住宅用に建物を購入された場合、一定の要件をクリアしたものについては、その登記にかかる登録免許税について大幅な減税を受ける事ができる制度があります。
例えば、建物の所有権移転登記は通常、固定資産税評価額×２０/１０００の登録免許税がかかるのですが、この制度により、固定資産税評価額×３/１０００の登録免許税で済むようになります。
仮に、２０万円かかるところ、３万円で済む事になるのです。
手続きとしては、新たに住所を移された後の住民票などを管轄の役所に提出して、住宅用である事の証明書を発行し、それを登記申請の際に添付する事によって減税措置を受けるものです。
あるお客様の登記を受託した際のお話です。
その方は転居手続きをする暇も無いほど大変お忙しい方であったため、当初、減税を受けられなくても構わないとおっしゃっておられました。
ところが登記申請の前日になり、どうにか今の住民票のままで減税を受けられないものかとご相談を受けました。
こういった場合、入居前の登記申請であっても、現在のお住まいの賃貸借契約書の写しなどを提出し、そのお住まいの処分方法などを役所に申立る事によって証明書を取得できる方法があります。
では、ということでいざ賃貸借契約書をご用意いただくよう告げると、実は現在のお住まいは社宅であるとの事で、賃貸借契約などの契約書は一切お持ちでないとおっしゃるのです。
時刻は18時、もうすでに役所へ問い合わせる事もできません。
そこでまず制度の趣旨に立ち返り、所員と対策を練ります。
要するに、現在の住まいは必ず引き払い、近く新居に入居する事を証明すればよいのです。
そこで、事務所に舞い戻り、社宅である事の証明書なるものを作成し、翌日お客様の勤め先から押印を頂く事で、賃貸借契約書の代替書面とする手はずをとりました。
結果、明けて申請当日、役所の了解も得られ、お客様の料金負担を十数万円軽減する事ができ、大変お喜びいただけたという事がありました。
咄嗟のご要望にも、所員の連携と臨機応変な対応で、お客様の利益を確保できた記憶に残る案件でした。
ご依頼の流れ
step1 お問い合わせ
メール、もしくはお電話にてお問い合わせください。
お電話の際には、どのようなことでお困りかを丁寧にお聞きいたします。
初めての方でも安心してご相談ください。
step2 お見積り・必要書類のご案内
対象不動産の資料をもとに、料金のお見積りと併せて必要となる書類のご案内をいたします。
売買契約書や評価証明書をご用意ください。
step3 関係当事者様へのご連絡
ご挨拶も兼ね、関係各所様へのご連絡。迅速・効率的な対応の為の段取りをさせていただきます。
step4 書類作成および事前の授受
弊所でご用意する書類（申請書など）を作成し、また、可能なものについては事前のご捺印・書類の授受を行います。
step5 取引立会
各当事者様に必要書類をご持参いただき、お取引の要件が具備し、全ての必要書類が取りまとまった事の最終判断をいたします。
step6 登記申請手続
お預かりした書類を取りまとめ、法務局に登記の申請をいたします。
step7 権利証その他関係書類のお渡し
登記の完了後、権利証などをお預かりした資料と併せ、買主様、担保権者様に納品いたします。
～ご本人様確認～
私ども司法書士は、当事者様のご本人の確認及び意思の確認を義務付けられています。
本人確認書類の提示にご協力ください。
本人確認書類の一例
≪１点で足りるもの≫
・運転免許証 ・旅券（住所の記載のあるものに限る） ・住民基本台帳カード ・外国人登録証明書
≪売主様の場合２点必要となるもの≫
・健康保険被保険者証 ・国民年金手帳 ・母子健康手帳 ・共済組合員証
～登記必要書類～
原則的な所有権移転登記の必要書類
≪買主様≫
・印鑑（認印で構いませんが、抵当権設定登記もある場合にはご実印も）
・住民票（現住所の記載のあるもの）
・登記用委任状
・身分証明書（ご本人様確認確認の資料として）
また、抵当権設定登記もある場合には印鑑証明書（発行後3カ月以内のもの）も必要となります。
≪売主様≫
・登記済権利証または登記識別情報
・固定資産評価証明書
・実印
・印鑑証明書（発行後3カ月以内のもの）
・登記原因証明情報
・登記用委任状
・身分証明書（ご本人様確認確認の資料として）
また、不動産取得後、住所・氏名に変更がある場合には、登記簿上の住所・氏名と現在の住所・氏名との沿革がつく住民票または戸籍の附票（法人様の場合には履歴事項証明書など）も必要となります。
※法人様が当事者の場合には、資格証明書（代表者事項証明書など）も必要となります。
